大戶型為什麼房子不好賣

Ⅰ 為什麼樓盤小戶房間貴，大平方房子便宜

如果單價都一樣的話，小戶型的總價較低，首付款也較低，更好賣，相反大戶型大面積的不好賣，為了均衡下，就會把大面的房源定價稍微低一些。

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Ⅱ 四房四衛大戶型 為啥賣了五年都沒賣掉

俗話說「豪宅不怕浪費」，真的是這樣嗎？看到四房四衛的戶型你會有怎樣的感受？有必要每個房都配衛生間嗎？近日，小編看到這樣的戶型也是醉了。

從戶型描述上提到，大客廳、大卧室、多陽台、多衛設計，盡顯大氣魄。的確是大戶型、多陽台、多衛設計，但小編並沒有感覺到大氣魄，而是大浪費。

其實，這個戶型已不是新產品，早在2009年已面市銷售，五年時間過去了，這個戶型的房源仍在銷售中，賣了五年仍沒賣出去的房子，具有怎樣的特點？讓購房者抗拒？小編分析如下，為廣大購房者提個醒。

1、多衛設計 完全沒有必要

該戶型為185平四房，主卧配有超大衛生間，佔到主卧一半的面積，面積比例上有些不協調；次卧也配有獨立的衛生間，再加一個公共衛生間，細心的會發現，工人房內也配有一個小小的衛生間。總共四個衛生間，這樣的配置實屬「高配」，讓人咋舌。如下圖標紅處。

2、多陽台設計，實屬浪費

也許是因為是扇形結構的原因，戶型中有四個小陽台，面積較小的叫花池，按條規花池也是按陽台的標准，算一半的面積。而這個花池的作用單一，實屬浪費面積。對於購房者來說，白白花錢買這些面積，而不實用。

3、空氣不對流，影響健康

南北空氣不對流，也是該戶型的硬傷。不對流的空氣，容易造成室內空氣混濁，影響業主身心健康

另外，從該戶型所處的位置來看，樓間距較密，難以提升觀景視野。也許項目在做戶型設計時，是想打造成豪宅，沒有考慮太多的浪漫面積，但不到位的產品規劃，適得其反，讓人噓嘆。

買房子選戶型，首先考慮戶型方正，然後還有以下幾類指標需要考慮

兩個概念：開間和進深

習慣上，我們把房間的主採光面成為開間（面寬），與其垂直的稱為進深。也可根據房間門的朝向來確定開間和進深，房門進入的方向的距離為進深，左右兩邊距離為開間。根據《住宅建築模數協調標准》（GBJ100-87）規定：住宅建築的開間常採用下列參數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。（卧室以床順著擺放的方向為開間，床頭依靠的牆寬度為「進深」，卧室內布置床時，床頭一般不靠窗檯擺放）

一般意義上的戶型方正就是指戶型的進深與開間之比合理。進深與開間之比一般介於1:1.5之間較好。進深過大，開間過小，會影響戶型採光通風，房間內會顯得比較暗；而進深偏小，開間過大不利於房間保溫，浪費能源，北方尤其如此。比較方正的戶型能做到採光通風與保溫兩者間的平衡。

一個好的戶型，除了戶型方正外，還有其他一些原則，主要有：

1、動靜分區

動區：客廳、餐廳、廚房、次衛等。

靜區：卧室、書房、主衛等。

動區是人們活動較為頻繁的區域，應該靠近入戶門設置，尤其是廚房；而靜區主要供居住者休息，相對比較安靜，應當盡量布置在戶型內側。兩者分離，一方面使會客、娛樂或者進行家務的人能夠放心活動，另一方面也不會過多打擾休息、學習的人，減少相互之間的干擾。

2、干濕分區

干濕分區是指廚房、衛生間這兩個濕氣較重且較容易產生臟污的房間應與精心裝修的怕水怕臟的卧室等盡量分離。廚房是家居生活中最主要的污染源，雜訊、油煙油污、清洗污水等集中於此，因此廚房的布置要盡可能的靠近進戶門，遠離卧室、客廳；其次廚房與衛生間是住宅中水管的集中地，從施工成本、能源利用、熱水器安裝等角度考慮，廚房應與一個衛生間貼鄰而處。目前市面上的大部分戶型還是考慮到了干濕分區，廚房一般也是設置在入戶門最近的位置，但仍有少量災難級戶型，戶型完全沒有考慮廚房應當如何合理布置。

3、公私分區

戶型具有私密性的要求，能夠適當保護居住者隱私。戶型的私密性主要需做到兩點：首先在入戶門外向戶型內望去時，玄關處應當有所遮擋，避免站在門外就能對屋內一覽無余；其次是戶型內部客廳、餐廳等公共活動空間與卧室等較為私密的空間有視覺上的遮擋，避免在公共區間就能對私密空間一覽無余，做到一定程度的「公私分區」。

4、通透良好

通透性主要是指戶型的通風和採光性能。要保證戶型具有良好的通透性能，首先要求戶型要有良好的進深開間比，即戶型比較方正；其次戶型最好有兩面可以採光和通風，相對兩面採光通風最佳（如南北、東西），其次是相鄰兩面採光（如東和南、南和西、西和北等），只有一面採光通風效果最差。另外廚房廁所是濕氣比較重的兩個區域，要盡量做到獨立採光通風，也就是避免暗廚暗衛。

5、動線合理

動線是指人們在戶內活動的路線，動線流暢與否將影響人們進行各種活動時能否實現順利轉換。戶型的設計影響到動線的走向，而動線的走向會影響到居住的品質。好的動線能夠提升小戶型利用率，而差的動線會使大戶型變得「大而無當」，浪費空間。戶內主要動線有三類，分別是居住動線、家務動線、來客動線。

動線良好（從入戶門進客廳、卧室、廚房的三條線不會交叉）

6、尺寸合理

地價越來越高，房價越來越高，大戶型的高總價讓許許多多買房一族難以承受，市場中涌現出越來越多的小戶型、超小戶型、迷你戶型等等，戶型的總面積從四五十平米甚至降到十一二平米，較小的面積對應的是較低的總價，小戶型日益受到購房者的親睞，蟻族部落不斷壯大。戶型朝著小型化方向演進，戶型越來越小的同時購房者不免要問：究竟多大的空間尺寸能夠滿足人們生活的最低限度？

戶型不能過小，那是不是越大越好呢？不是的，卧室、客廳等超過了一定空間尺度反而會造成空曠感，降低居住者的舒適度。

幾個主要的尺寸：

客廳開間不宜小於3.6米。

主卧一般採用3.3×3.6、3.6×3.9.3.9×4.2或4.5等幾個尺寸，最小不得小於3.0×3.3。

次卧一般採用3.0×3.3、3.3×3.6。

書房可以比次卧更小一點，面積6-10㎡就可以，進深開間要求沒那麼高。

廚房凈長不宜小於2.1米，凈寬不宜小於1.5米。

衛生間一般4平米左右，尺寸多為2×2、1.8×2.2。

另外風水角度入戶門進來不要是個大走廊，或者正對廁所門。廁所門也不宜正對卧室門等。

出房率

大家花錢買樓的時候，付款是按每平米的價格×建築面積買的，但是實際上，我們所能得到的使用面積有多少呢？使用面積/建築面積=出房率，這個指標是很重要的。

因為不同的樓不同的戶型，公攤面積也不一樣。公攤就是包括了樓梯間電梯間走廊等，這些都是要攤到咱住戶頭上的。

板樓出房率能到80%就很好了；塔樓的話75%以上；酒店式公寓那種60%以上。

（以上回答發布於2015-08-28，當前相關購房政策請以實際為准）

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